疫情好像*下子将互联网的进程提速了许多，房子这种普通人*生中*为顶*的配置都被搬到了互联网的平台*被任意挑选。





 上个月，京东自营房产，由京东*售集团CEO徐雷与中骏集团执行总裁*勐*同在直播间接生，400多万人共同见证它呱呱坠地的*刻。

 *时间，有人质疑，有人欢呼，而*片喧嚣过后，地产商却未必高兴。
 地产商的求生之路

 中骏并非是第*个在疫情期间借助互联网东风的地产企业。

 早在2月16日，恒大集团就宣布*实施网上销售。之后仅三天的时间，恒大各项销售数据就呈爆发式增长。客户认购房屋47540套，总*约580*。

 之后，3月中旬万科深圳星城线上直播*房，288套房源7分钟内全部被抢光。而后5月5日碧桂园线上购房节，更是引来了800万人的围观。

 地产大佬八仙过海各显神通纷纷抢滩登陆线上沙地，名目繁多的优惠仿佛不要钱*样纷*沓来，让人惊呼地产回归初心，房价回到10年前。

 但事实的真相是，线上*房不过是地产商营销菜谱里的*碗冷饭。如今只是加了点葱花，看起来更香*些。

 三大地产商，碧桂园有凤凰通，恒大有恒房通，万科有分享*。每*款App都聚合了线上*房的所有销售性元素，比如项目位置，周边配套，楼盘信息，户型图，VR实景等等。

 而恒大2月份的网上销售，也是依托自*的恒房通落地实现。

 无*有偶，碧桂园在销售环节，也基本实现了手机选房。客户在置业顾问的引导下。可以通过手机进行线上选房，十分方便。

 如果说地产此次是借助了互联网的东风开启了线上*房新模式，不如说地产是搭着互联网的肩膀搞了*波营销。通过*释房产销售操作空间的方式换取客户的信任，实现疫情期间的销售实现。


 根据2020年全*房产销售数据统计，2020年1-2月，全*商品房销售面积与销售额双双大幅度跌落接近4成；房企的资金流回正速度也令人堪忧。

 这种情况下，营销手段*为炫目的地产商自然不会坐以待毙。在以往，线上销售渠道只是作为地产商提高销售增量的环节，地产商从不会让这种可能丧失更多操作性的售*方式成为主流。

 但是为了活命，曾经在大江中巨浪翻滚的蛟龙只能选择收缩姿态探过清水河，放弃案场SP，尽量做到优雅的真诚。

 房产商担着广告法的达摩克里斯之剑许下的“无理由退房”、“*不再有的*低价”、“*房*价”的*，成为了房产商探过清水河时被迫撕下的龙鳞。

 为了活命选择赚取*波快钱的地产商，忍过*时之痛，只为了更加美好的明天。
 线上+购房是噱头还是趋势？

 线上*房在短期内不会成为龙头地产商选择的主要销售模式。但是对于新晋地产，它可能会成为撬动行业龙头地位的新武器。

 而作为龙头，他们不会完全拒*线上*房，但更多的，可能只是把它作为*种营销手段。

 1、线上*房，价格真的会更加*吗？

 很多人惊呼线上*房的优惠力度，“9.9元抵5万”，“99元抢1万元抵扣券”等等。

 但是放下为了营销而故意释放的超*低价房不谈，房产销售价格自有*套它的底层逻辑。

 那就是在预售制度下，*个楼盘的拿地价，楼面价和备案价共同促进了*终的楼盘定价。

 拿地价是开发商拿地时的价格，它决定了楼盘的档次与调性，诸多宣传上的地*，比拼的就是拿地之时的价格；

 楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本；

 而备案价，则是开发商在*要求与监督下，在房管局记档的楼盘预估价格。

 而其中，备案价是*具价格参考性，房价备案制度也要求开发商在案场进行备案价的公示，且*次*的楼盘销售价格不得高于备案价。

 这也就意味着，某个楼盘的*次*，存在价格上限。开发商通常会提出高于备案价的初始单价，之后通过各种优惠将其降低*备案价以下，让消费者觉得实惠。

 线上*房的环节如果无法提供楼盘的备案价，线上*房诸多优惠可能会存在巧*名目的可能性。反而不如线下参照比对楼盘的展示性文件让人心中有数。

2、通过线上*房，购房者的实际需求会更容易满足吗？

 线上购房确实十分方便。消费者动动手指就能将手机里的房子内外*览无余。*边看着宣传资料，听着主持人对未来美好生活的向往，好像*下子就有了身临其境的感觉。

 但是当*场线上销售过去，却发现这种感觉总有些说不上的虚幻。

 “当时听着挺乐呵，但是还是没下定决心，总感觉少了点啥”即将*的小李对锦鲤财经说。

 他也关注了恒大和碧桂园的这几次营销，作为刚需，他的确需要*套房子，但是线上*房还是没有让他下定决心。

 “虽然*退定，但是还是想去实际的样板间里看看，这样才踏实。”小李解释道。

 小李在疫情解封之后逛过*些楼盘，他不后悔当初的选择。他对锦鲤财经说:

 “我是刚需，所以更慎重*些，就怕买了不合适又没钱再换。我跑了几*楼盘，比对了些户型和样板间，也感受到了各个楼盘细节上的差异，这些是线上*房给不到的体验感。比如那个双层中空隔音玻璃，在线上很难体会到，来售楼处逛*圈，就明白了，也涨了知识。”

 小李的经历也许不具备普遍性，但是线上与线下确实存在落差，*个是别人讲给你听，让你觉得这套房子获得了别人的认同。*个则是自己亲手触摸的感受，如人饮水冷暖自知。

 对于小李这样的消费群体，也许线上真的难以满足充满真实触感的体验。而*于*些不需要体验感的群体，线上也许更适合他们。

 3、线上*房安全合理吗？

 *健林说，*大的*品就是房产。正因如此，买*双方为了避险，房产销售的流程十分复杂且繁琐。

 *方面是购房流程本身的繁琐，不论是线上还是线下，确定优惠、自付贷款、*付比例、认购、贷款银行选定、征信查询、房查、银行面签、签约、抵押贷款等环节是*个都不会少的。

 拿中骏云景台为例，仅下定阶段，京东自营就需要点开7个链接才能完成。

 而其他流程，可能短期内很难在线上**实现。除非银行等房产销售各个环节涉及到的企事业单位也进行线上*房的适配改良，否则线上*房可以解决掉的环节还十分有限。

 而另*方面的繁琐，则来自于买*双方对交易行为的认定。诸多纠纷，其实都是来自于双方对于交易行为的解释出现了偏差。

 但是长期以来，购房者基本都是规则的跟随者。从定金交付开始，购房的后续流程就已经是套路式的流程，购房者在后期出现任何疑议，多数已经是无用功。

 而线上*房的好处在于“退定”“退房”等偏向于消费者的*。在传统买*方式中，处于优势地位的开发商不得不重新定位自己，购房者可以免于复杂繁琐的程序认定，拥有*对权利。

 全*来看，地产维权事件并不少见，而且与*无关。不论是龙头企业还是当地名不见经传的小开发商，都有过不光彩的历史。

 而线上*房，通过电商平台作为买*双方的担保，将权利更多倾斜于购房者，这才是线上*房对于购房者*大的福音，从这*点看，虽然程序依旧繁琐却更为安全。

 总体来看，线上*房并未解决当下购房者的诸多痛点，而给出有利于购房者的*，线下案场同样可以给出与之相应的条件。

 在欠缺各部门协同合作与**点的前提下，线上*房之路还有很远的路要走，*流房企想要以此挑战龙头，还需等待时日。
 大佬在观望，线上*房的未来在何方？

 作为新生事物，自带流量的红利期过去之后才是成长的开始。如今，与京东合作的地产商只有中骏**，其他地产大佬都在默默观望动静，尤其是即将到来的618，上线1000套的楼宇是否真的能如预测般乐观*扫而空成为大佬们关心的数据。

 作为**即将实现*销售额的地产商，中骏亟需*种非传统的方式实现自我突破。

 但想成为破局者，就*定要拿出作为破局者的勇气。线上*房虽然可以通过有利于购房者的规定平衡地产商与消费者的关系，但是能够顶住压力持续推进则是日后需要进行长期观察的。

 在地产开发速度达到飞速的时候，质量与速度的博弈需要用对消费者*对有利的规定加以控制和约束。但这势必会触碰*些人利益的奶酪。

 根据2019年Q1房地产行业投诉分析报告显示，仅投诉通平台，就获得了1190例投诉。能够通过维权挽回利益的数据因为解决时间过长的原因，尚无法统计。

 这是京东和中骏都要面临的压力，也是未来进驻自营平台的开发商所要考虑的问题。

 另外，线上*房只有解决掉购房者与开发商之间的信息不对称，才能发挥平台优势，解决用户痛点。

 如今，地产商存在诸多花式操作，双份合同，装标虚高，价格诱导，捂盘涨价等等都是由于多年来信息共享的缺失而造就的行业乱象。

 线上*房本就缺少置业顾问如沐春风的服务，缺少案场氛围的烘托，唯有真诚透明才能够启发购房者的心智，培育市场，接受线上销售的模式。

 但在此之前，建*起房管局、银行、地产商三方的联动机制，精简购房流程，才是房产实现线上销售需要解决的的实际问题。